隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住房供給逐步由最初的一級(jí)開發(fā)商供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐患?jí)開發(fā)商、和個(gè)人存量房供給方式，部分房屋所有人將所二手房投入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。但因?yàn)槎址拷灰篆h(huán)節(jié)、市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)多，并且交易時(shí)會(huì)產(chǎn)生一定的交易傭金和交易稅金和費(fèi)用，50%以上出售者房屋處于抵押狀態(tài)，出售時(shí)需要需另行支付1.5-3%的贖樓成本，總的來(lái)講二手房交易費(fèi)用和稅金高達(dá)房屋交易總價(jià)的5-10%不等，加之高額的贖樓成本已經(jīng)嚴(yán)重影響到國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)交易。為有效降低二手房交易成本，國(guó)家自然資源部、銀保險(xiǎn)監(jiān)會(huì)于2023年3月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》（自然發(fā)［2023］29號(hào)文件）。隨后西安市自然和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、陜西銀保監(jiān)局、住房公積金中心聯(lián)合下發(fā)《西安關(guān)于推行存量房（二手房）“帶押過(guò)戶”的通知》，對(duì)“帶押過(guò)戶”的業(yè)務(wù)范圍、具體流程、分步實(shí)施、職責(zé)分工、工作要求做了詳細(xì)說(shuō)明，為西安市“帶押過(guò)戶”提供了詳盡可行的政策依據(jù)。
但據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安市2023年僅有10余家銀行完成約100多單“帶押過(guò)戶”交易，其累計(jì)帶押金額在1億多元，2024年1-8月各地區(qū)、銀行月均“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)量明顯低于2023年同期水平，市場(chǎng)認(rèn)知度呈衰減趨勢(shì)。近年來(lái)西安市城六區(qū)二手房交易量占比呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，2023年全市總交易98723套，2024年1-8月交易65019套的情況下，西安市通過(guò)“帶押過(guò)戶”方式辦理交易的仍然呈數(shù)量偏少、成交量偏低等現(xiàn)象，遠(yuǎn)未達(dá)到四部門發(fā)文通過(guò)“帶押過(guò)戶”促進(jìn)房地產(chǎn)再交易的政策預(yù)期效果。
一是交易范圍受限。西安市城六區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)在存量房（二手房）交易過(guò)程中，無(wú)需先還清貸款解除抵押再辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)。西安市現(xiàn)有11區(qū)兩縣，通知僅有城六區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、扈邑區(qū)客戶可以使用“帶押過(guò)戶”政策，其他區(qū)域無(wú)法享受該項(xiàng)政策福利。二是交易流程復(fù)雜。目前西安市各交易服務(wù)中心辦理“帶押過(guò)戶”的購(gòu)審、網(wǎng)簽需要在指定的辦理大廳完成，過(guò)戶需要在指時(shí)間、指定的交易辦理大廳完成且有辦理戶數(shù)限制，很大程度上不利于買賣雙方、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、銀行的工作開展。三是產(chǎn)品單一。目前西安市僅能辦理同一家銀行的二手房商業(yè)按揭貸款的“帶押過(guò)戶”，公積金貸款、組合貸款、抵押貸款和不同銀行的“帶押過(guò)戶”等均無(wú)法辦理。四是銀行和公積金管理中心重視不夠。最早試點(diǎn)走流程是建設(shè)銀行后來(lái)其他銀行陸續(xù)跟進(jìn)，目前西安市能承接該項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行10余家，雖然政府主管多次召開協(xié)調(diào)動(dòng)員會(huì)，大部分銀行把辦理“帶押過(guò)戶”視為形象工程，個(gè)別銀行還停留在觀望中沒有實(shí)現(xiàn)脫零。而省市公積金中心目前還沒有關(guān)于公積貸款、組合貸款“帶押過(guò)戶”的實(shí)施操作意見。五是相關(guān)宣傳力度弱。普通百姓對(duì)“帶押過(guò)戶”利民政策不太了解，加之二手房交易是一種低頻次的經(jīng)濟(jì)行為，官媒和市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)宣傳力度太弱，不利于政策的落地。六是相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)不足。目前80%二手房交易通過(guò)房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成，由于大部份經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均不同程度參與“贖樓墊資”，此項(xiàng)政策實(shí)施影響他們的既得利益，在經(jīng)紀(jì)服務(wù)過(guò)程中不推薦或阻礙出售人使用“帶押過(guò)戶”。為更好的服務(wù)提升“帶押過(guò)戶”政策實(shí)施，提高政務(wù)服務(wù)便民利民服務(wù)水平，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)各方積極推動(dòng)“帶押過(guò)戶”利民政策的落地，促進(jìn)西安市內(nèi)二手房交易，特建議如下：一是擴(kuò)大政策覆蓋面。西安市內(nèi)全面實(shí)施“帶押過(guò)戶”，城六區(qū)已經(jīng)過(guò)兩年的運(yùn)營(yíng)，可以放開適用范圍西安市全面實(shí)施，將政策紅利普惠化，便民化。二是簡(jiǎn)化交易流程。西安市所有的交易大廳均開放辦理“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，條件允許情況下可以設(shè)置“綠色通道”，“帶押過(guò)戶”辦理不再受限定日預(yù)約，辦理戶數(shù)限制，實(shí)現(xiàn)購(gòu)審、網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、過(guò)戶一站式服務(wù)。三是豐富相關(guān)產(chǎn)品。盡快落實(shí)公積金、組合貸款、抵押貸款房屋的“帶押過(guò)戶”，上述幾類貸款占房產(chǎn)抵押的50%以上。同時(shí)各銀行要積極探索跨銀行之間的“帶押過(guò)戶”，產(chǎn)品豐富和多樣化，更能實(shí)現(xiàn)政策的普惠性。四是督促銀行和公積金中心加緊落實(shí)。各銀行、各級(jí)公積金管理中心要將這一惠民政策認(rèn)真貫徹，銀行要有高效的業(yè)務(wù)管理體系支持“帶押過(guò)戶”開展，各公積金中心也要研究具體的操作辦法盡快落實(shí)公積金貸款、組合貸款的“帶押過(guò)戶”。五是加大相關(guān)宣傳力度。西安市各房管局交易中心、各銀行營(yíng)業(yè)大廳、各公積金管理中心均可以通過(guò)各種不同形式加大宣傳“帶押過(guò)戶”，政策的宣傳可以讓更多有抵押房屋的出售人知道這一利民便民的好政策，提高惠民政策普及度，大幅降低交易費(fèi)用，促進(jìn)二手房交易順暢。
六是提升房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)政策認(rèn)知。房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受住建局的業(yè)務(wù)管理，西安市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，主管部門和協(xié)會(huì)要引導(dǎo)企業(yè)提高認(rèn)識(shí)和站位，專注主業(yè)服務(wù)交易為中心，積極宣傳推廣“帶押過(guò)戶”，在房屋成交過(guò)程中將這一惠民政策告訴出售人，幫助他們降低二手房交易成本，促進(jìn)二手房成交量，實(shí)現(xiàn)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
